Если у вас возникло желание произвести перепланировку Вашей квартиры, необходимо учитывать следующие нюансы, на основании которых вы сможете сделать правильный выбор.

    Во-первых, необходимо учитывать – что некоторые виды работ, которые так поощряются строителями и юристами – на самом деле - делать нельзя. Это прописано – в ДБН и СНИПах – к которым, руки у юристов не доходят, но это, к сожалению так. И если Вас – за таким занятием (я имею ввиду проведение строительных работ), «поймает» Строительная Инспекция – однозначно будут штрафы, и точно не 51 грн, как утверждают некоторые издания и СМИ. Минимальный штраф за проведение строительных работ без декларации - 18 минимальных зарплат – если объект I категории сложности (а это как минимум 18х1218=21 924 грн), и это тоже прописано законом Украины.

Давайте разберемся – так перепланировка или реконструкция квартиры?

Какую бы вы не делали перепланировку, она будет – «реконструкцией квартиры».

Реконструкция квартиры – может быть двух видов:

1. – реконструкция квартиры без изменения геометрических параметров объекта (то есть без изменения технико-экономических параметров). Это классическая перепланировка квартиры, – в которой нельзя изменять Общую площадь квартиры (это значит, что если у Вас была площадь квартиры 56,5 м.кв. – значит, после реконструкции эта площадь останется без изменений (а вот уже полезная, жилая, и другие площади могут меняться)).
2.  – реконструкция квартиры с изменениями геометрических параметров объекта (то есть пристройка балкона, увеличение площади за счет тамбура, ну и др.). Это реконструкция – которая требует получать разрешение на проектирование – градостроительные условия и ограничения. Для получения град.условий – заказчик вначале должен разработать предпроектные и градостроительный расчет, что требует дополнительных финансовых вложений, но в принципе возможно.

   Как первый вариант, так и второй реконструкции, требует – разработку проекта перепланировки квартиры (проект реконструкции), открытие стройки (Первая декларация) а также закрытия стройки (Вторая Декларация). Единственное отличие, это то, что во втором варианте – необходимо дополнительно получать градостроительные условия, а эта процедура не достаточно проста. Ну и конечно же в окончательном варианте – менять все «финишные документы», в которых будут указаны уже новые ТЕПы – площади (так как вы увеличиваете площадь, они же соответственно у вас увеличатся – что должно быть отображено в свидетельстве, ну и в других правоустанавливающих документах).

Теперь поговорим о том, что же можно делать, а чего нельзя?

Бытует мнение – что архитекторы сами придумывают ограничения – что можно производить в процессе перепланировки, а что нет. Но это не так. На самом – деле есть свод правил – такие как СНИПы и ДБН – которые регламентируют возможности при реконструкции. Представляю Вам - ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», этим ДБНом регламентируется ряд вопросов которые в повседневной жизни интересует ряд обывателей относительно перепланировок, и так приступим – что же можно при перепланировки (реконструкции)?

Можна (специально приважу выдержки из ДБН, для того что бы не было вымыслов) -

ˮ 8.10 При проектировании реконструкции и капитального ремонта жилых домов и отдельных квартир, если это позволяют конструктивные и инженерные системы, допускается:

- Увеличивать площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожих, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовых и шкафов;

- Устраивать совмещенные санузлы в отдельных квартирах независимо от количества жилых комнат (по желанию заказчиков);

- Объединять помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую.ˮ

Что нельзя (тот же ДБН В.3.2-2-2009) –

8.11 Запрещается при реконструкции и капитальном ремонте размещать кухни и санузлы (ванной ком-наты, туалеты) над и под жилыми комнатами.

8.14 При проектировании реконструкции, капитальных ремонтов и перепланировок отдельных квартир запрещено:

- Утепление и остекление существующих балконов и лоджий;

- Устройство новых и расширение существующих балконов и лоджий, их остекления;

- Устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных и балконных проемов;

- Изменение форм и цветов оконных рам и балконных дверей.

Относительно вопроса изменения внешнего вида, и конфигурации квартиры, ну скажем, вы хотите сделать пристройку, или застеклить террасу, или даже просто изменить конфигурацию существующих проемов. Да это все возможно сделать, но при условии  того что  - во-первых вы должны будете получить градостроительные условия и ограничения перед тем как заказывать и делать проект. А во-вторых выполнив условия указанные в том же ДБН В.3.2-2-2009, а именно:

ˮ8.14 При проектировании реконструкции жилых домов допускается изменение их фасадов, которые должны носить системный характер, единый для всего дома, а также устройство входных групп к встроенным (пристроенным) помещениям только по архитектурно-планировочным задачами. ˮ

Что это означает?  Это означает, что если вы хотите сделать пристройку, или надстройку – то это необходимо решать в комплексе по всему дому. Попытаюсь Вам объяснить. Каждый фасад здания – это определенная композиция, – которую нельзя нарушать единым вкраплением (надстройки или пристройки). Скажем если фасад дома симметричный, то по симметрии если в одной части дома вы делаете надстройку и пристройку, то такую же надо повторить с другой стороны.  В этом случаи при получении градостроительных условий, вам надо будет убедить местный орган архитектуры – что таким образом дом получит органический и законченный вид.

Процедура – получения разрешения на проведение перепланировки?

И так, вы уже примерно понимаете какую перепланировку хотите делать, какая же процедура согласования (получения разрешения) на проведение перепланировки (реконструкции квартиры)? Как говорилось ранее в этой статье – сначала надо открыть стройку (Первая декларация) а также закрыть стройку (Вторая Декларация). Первая декларация – перед началом строительных работ, вторая после. Документы вы подаете через Киевский городской разрешительный центр (Киев, Днепровская набережная, 19-Б).

Документы, которые необходимо подавать в единый центр - для получение декларации на начало строительных работ для перепланировки (реконструкции квартиры) :

• проект реконструкции квартиры (в двух экземплярах);
• оригинал техпаспорта объекта реконструкции (причем технический паспорт должен быть изготовлен не ранее одного года до момента подачи декларации);
• копия паспорта физического лица (для граждан Украины – копии 2, 3, 4, 5 стр. и страницы с отметкой о регистрации);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости, перепланировка которого предусматривается: нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество;
• а также заполненная декларация (для этого необходимо дополнительно с Проектантом заключить договор на авторский надзор а также с Инженером на технический надзор).

Вы получили «Первую декларацию», и на основании ее можете начинать проведение строительных работ. По окончанию строительных работ – необходимо получить «Вторую декларацию». Для этого необходимо, обратиться в Разрешительный орган (для Киева, Днепровская набережная, 19-Б) с заявлением  - об окончании ремонтных работ. Дополнительно вы предоставляете копию первой декларации.

В этой статье, вкратце попытались – разобраться какая же на сегодняшний день процедура прохождения и узаконивания перепланировки.

25.03.2015.
Сертифицированный архитектор,
Член союза архитекторов Украины
Палеха Анна

Любая перепечатка или размещение данного материала с сохранением всех ссылок - и авторского текста статьи с указанием автора.

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5